Il diritto di riscatto.

La Corte di Cassazione in una recente pronunzia ha affermato un principio riguardante la cessione in proprietà per il riscatto di alloggi residenziali pubblici.

Si tratta del procedimento di cessione in proprietà, il quale è attivato con la presentazione della domanda di riscatto e si conclude con l’accettazione e la comunicazione del prezzo da parte dell’amministrazione all’assegnatario in locazione, come previsto dall’ultimo periodo del secondo comma dell’art. 27 della legge n. 513/1977, il quale prevede che:<<Si considera stipulato e concluso il contratto di compravendita qualora l’Ente proprietario o gestore abbia accettato la domanda di riscatto e comunicato all’assegnatario il relativo prezzo di cessione qualora non previsto per legge.>>

Questa disposizione è stata considerata non quale costituzione di un vincolo contrattuale ma, invece, è stata ritenuta quale momento in cui sorge il definitivo ed incontestabile riconoscimento del diritto dell’assegnatario a conseguire la cessione a seguito della stipula di un valido contratto privatistico di trasferimento, quale è quello previsto dall’art. 28 <<Il trasferimento della proprietà ha luogo all’atto della stipulazione del contratto; a garanzia del pagamento delle rate del prezzo di cessione l’ente cedente iscrive ipoteca sull’alloggio ceduto.>>.

Il punto controverso da risolvere è, a fronte di un diritto soggettivo pieno suscettibile di esecuzione forzata ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932 c.c. (come già affermato con la sent. n. 5689/2015 della Suprema Corte), se nel periodo eventualmente intercorrente tra l’accettazione e la comunicazione dell’amministrazione e la stipula del contratto di cessione possano intervenire dei fatti impeditivi sopravvenuti (come la decadenza o la revoca dell’assegnazione) in forza di un potere di autotutela della pubblica amministrazione.

La Corte ha indicato come risoluzione della controversia che non sussiste tale potere in capo all’amministrazione atteso che, a seguito dell’accettazione della domanda di riscatto e della comunicazione del prezzo, l’amministrazione esaurisce le proprie valutazioni e da tale momento il diritto di godimento dell’alloggio si trasforma in un diritto soggettivo pieno al trasferimento della proprietà dello stesso, al punto tale che prima dell’atto traslativo, non può intervenire la decadenza o revoca per fatti sopravvenuti, ossia che: <<in tema di cessione in proprietà di alloggi residenziali pubblici, laddove il procedimento attivato con la presentazione della domanda di riscatto si concluda con l’accettazione e la comunicazione del presso (determinato ai sensi della l. n. 513 del 1977, art. 28), da parte dell’amministrazione, con conseguente riconoscimento definitivo del diritto dell’assegnatario al trasferimento della proprietà dell’alloggio, suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., si attua la trasformazione irreversibile del diritto al godimento dell’alloggio assegnato, condotto in locazione semplice, in diritto al trasferimento della proprietà dell’alloggio stesso, e, dovendosi presumere che l’esame dei requisiti soggettivi sia già stato effettuato dall’amministrazione, salvo il successivo atto pubblico di trasferimento della proprietà, non può intervenire, pima del suddetto atto traslativo, la decadenza dell’assegnazione in locazione, in relazione all’accertamento di determinati fatti sopravvenuti o scoperti successivamente da parte dell’amministrazione.>> (cfr. Cass. Civ. Sent. n. 3280/2021).

Il caso di specie è poi oltremodo interessante perché, oltretutto, era intervenuta la revoca malgrado fosse stato corrisposto dall’assegnatario il prezzo comunicato dall’amministrazione.