Procedimento di Convalida di Sfratto
Recupero crediti in via giudiziale

Qualora il cliente debba recuperare un credito relativo a canoni di locazione e/o spese condominiali e spese accessorie è sempre preferibile inviare una lettera di intimazione e diffida, valutando la gravità dell’inadempimento, e se la morosità persiste il procedimento giudiziale più consono è quello della intimazione di sfratto per morosità prevista dall’art. 658 c.p.c., ossia che: “ Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.”.

Il procedimento, come previsto dalla norma, è il medesimo previsto dall’art. 657 c.p.c. per l’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione, ossia che: “Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.”.

Innanzi tutto quando si verte in una ipotesi di recupero di canoni di locazione è necessario verificare se si tratta di una locazione ad uso abitativo oppure di una locazione commerciale perché è diversa la disciplina che deve essere applicata.

In ogni caso è necessario esaminare il contratto di locazione, onde verificare che lo stesso sia stato debitamente registrato e verificare l’eventuale gravità dell’inadempimento; invero, come prevede l’art. 5 della legge n. 392/1978 che:

“Salvo quanto previsto dall’art. 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile.”.

Poi è necessario fare una valutazione se il contratto sia scaduto e non preveda la tacita rinnovazione e, quindi, sia da esperire il procedimento di intimazione per finita locazione ovvero il conduttore sia moroso, perché gli è pervenuta l’intimazione e non ha provveduto al pagamento di quanto dovuto, ed allora sia preferibile intraprendere il procedimento di sfratto per morosità.

In entrambi i casi la forma dell’intimazione è quella prevista dall’ art. 660 c.p.c. ed è necessario rispettare le previsioni per la citazione per la convalida dello sfratto ed il termine libero di venti giorni dalla notificazione dell’intimazione e l’udienza.

Non sussistono termini per l’iscrizione a ruolo che potrebbe essere fatta anche all’udienza; in ogni caso è quanto meno opportuno verificare le prassi del tribunale competente (tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata).
Sono molteplici gli esiti della notificazione della intimazione: si può trovare un accordo con il debitore ed allora si può rinunziare alla procedura di sfratto non iscrivendola a ruolo o non comparendo, oppure, specie nel caso che il conduttore non sia più presente nell’immobile ma non abbia consegnato le chiavi, si può chiedere al Giudice che convalidi la licenza o lo sfratto e disponga con ordinanza, posta in calce alla citazione e munita di formula esecutiva; la formula esecutiva non ha effetto se non sono decorsi trenta giorni dalla data dell’apposizione.

Se si tratta di una intimazione di sfratto per morosità il Giudice può convalidare lo sfratto soltanto se il creditore dichiara che la morosità persiste e se l’intimato non è comparso o non ha proposto opposizione; nell’ipotesi in cui l’intimato proponga opposizione non fondata su prova scritta ex art. 665 c.p.c., il Giudice, in mancanza di gravi motivi, dispone una ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto (conduttore); per queste ragioni è sempre opportuno tenerne conto nell’atto di intimazione.

Se, invece, il convenuto nega la morosità contestando l’ammontare della somma pretesa, il Giudice può disporre con ordinanza il pagamento della somma non controversa, concedendo al convenuto un termine non superiore a venti giorni; se il conduttore non ottempera il Giudice, ai sensi dell’art. 666 c.p.c., convalida l’intimazione di sfratto.

Quando sussiste l’opposizione e la contestazione prevista dagli artt. 665 e 666 c.p.c. il Giudice, dopo aver pronunciato i provvedimenti, fa proseguire il procedimento nelle forme del rito speciale previsto dall’art. 447 bis c.p.c., previa ordinanza di mutamento del rito.

Se la locazione è ad uso abitativo il conduttore ha la possibilità, come previsto dall’art. 55 della legge n. 392/1978 di sanare la morosità per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore, alla prima udienza, versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e dalle spese processuali liquidate dal Giudice.

In ogni caso, ove richiesto dall’intimato, il Giudice può concedere quello che viene considerato quale “termine di grazia” ossia può assegnare al conduttore, qualora sussistano comprovate condizioni di difficoltà un termine non superiore a novanta giorni, rinviando l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.

Nei casi di sanatoria previsti dall’art. 55 della legge n. 392/1978 si ha che il pagamento dei canoni impedisce la risoluzione del contratto di locazione che, invece, interviene quando avvenga la convalida dello sfratto.

Comunque ed in ogni caso una valutazione deve essere operata circa quelle che sono le esigenze del cliente; se si tratta del locatore si deve considerare se sia opportuno (considerata la situazione in cui si trova il conduttore) richiedere contestualmente con l’intimazione anche il pagamento dei canoni perché questo comporta che il Giudice si pronunci, a seguito di tale richiesta, emettendo un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti e da scadere (unica ipotesi per la quale si consenta nel nostro ordinamento la condanna a pagare un credito futuro) che è provvisoriamente esecutivo e che viene immediatamente inviato all’Agenzia delle Entrate per la liquidazione dell’imposta di registro, ovvero se non sia opportuno intraprendere un giudizio separato per il pagamento dei canoni ex art. 669 c.p.c..

Se invece il cliente è il conduttore è necessario esaminare attentamente la situazione in cui lo stesso verte e se si tratta di uno sfratto per morosità se vi sono motivi concreti per proporre una opposizione, magari fondata su prova scritta circa un eventuale inadempimento del locatore, ovvero se possono essere contestate le somme richieste per il pagamento dei canoni.

Qualora si verta in una ipotesi di locazione di immobili ad uso diverso dall’abitazione occorre fare riferimento a quanto prevede la legge n. 392/1978 circa la durata della locazione (art. 27), la rinnovazione del contratto (art. 28) e, soprattutto quando prevede l’art. 34 ossia l’indennità per la perdita dell’avviamento.

Tutte queste valutazioni debbono essere attentamente valutate ed esaminate con il cliente e, quindi, lo Studio chiede di valutare tutta la documentazione afferente al contratto di locazione in modo da poter consigliare il cliente e valutare la migliore strategia difensiva.